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  • 时间: 2019-04-22
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  职住平衡问题是当下城市精细化治理中的重要议题,也是北京市成为“首堵”的主要原因。造成职住失衡的原因十分复杂,城市空间结构、道路交通组织、公共设施布局等无不在一定程度上影响职住平衡。在众多因素中,居住地与就业地之间的空间匹配度是基础。可以认为,就业岗位密集地区周边是否有充足的住房供应,将极大的影响城市的职住平衡。而在住房供应中,可租赁住房[1]的空间供应极为关键。其原因有三

  •与购买型住房相比,可租赁住房是更加灵活、丰富和可承受的住房选择,个体可根据自身的选址偏好、就业地位置和支付能力,选择最优居住地,最大限度降低通勤成本

  •就业岗位密集地区建设强度多偏高,通过新建住房以增加住房供给的难度很高,而通过政策来调控可租赁住房是更加现实的选择

  •年轻群体是租房人群中的主力,保障可租赁住房同时也是在保障城市的生产力、消费力和创新力

  对于北京而言,研究可租赁住房问题显得尤为迫切和必要。一方面,通勤时间之长已成为上班族不能承受之痛。最新的交通调查数据显示,北京市平均单程通勤时长为53分钟。在同级别的国际大都市中居首位。另一方面,2017年链家租房统计数据表示,北京现有租房人口规模仅占总人口规模的35%,而这一比例在纽约等城市可高达60%以上,足见差距

  从目前北京市的规划和政策来看,未来必将进一步加大对租房市场的扶持和培育。随着租房群体的扩大,租房人群的通勤质量将对北京市整体通勤有着越来越大的影响。本着未雨绸缪的原则,本文将梳理当前北京市租房供应的空间结构,识别供需不平衡区域,为未来可租赁住房的精准建设、供应和管理提供依据

  本研究从租房群体的角度出发,识别“就业地”和“租住地”各自的空间分布特征,量化就业岗位与可租赁住房的空间供需关系,得到北京市就业地的“租房供应水平”地图,并利用热点识别算法来识别租房供给水平较高的地区和较低的地区

  本研究主要使用百度地图慧眼提供的2018年北京市工作人口数据,数据精度为150米×150米网格;以及贝壳研究院2018年北京房屋租赁数据

  本研究主要使用两步搜索法(2SFCA)来评估城市不同地区的租房供应水平差异性

  两步搜索法(2SFCA)是广泛用于研究公共服务设施的公平配置的有效途径,能够识别出公共服务的稀缺区域,其基本思想是将供给与需求两方面结合起来。顾名思义该方法分两步

  Step1:针对每个可租赁住房点(通常以小区为基本单位),统计其可达范围内的就业岗位(即就业人口)数量,计算该可租赁住房点被这些潜在需求“瓜分”的结果

  Step2:针对每个包含就业岗位的网格,统计其可达范围内共有多少被“瓜分”的可租赁住房,将其加和后即得到该网格的租房供应水平[2]。本研究利用上述方法识别租房的稀缺区域,以“公交+地铁”30分钟可达范围作为搜索范围,计算得到北京市全部工作地的租房供应水平。进而通过热点分析的方法识别供应水平高(好)和低(差)的工作地,最终将数据聚合到地块上,得到北京市每个地块的租房供应水平

  (红色为服务水平高的地区,蓝色为服务水平低的地区,黄色地区为服务水平一般的地区)

  北京市四环内基本达到“职租平衡”[3],四环以外“职租平衡”的地区主要有朝阳区青年路、望京;海淀区上地、西二旗、回龙观、五棵松以及亦庄文化园、通州北苑和良乡大学城等板块

  除了“职租平衡”地区之外,“职租失衡”地区更应引起关注,这些地区应成为未来政策调控和管理的重点地区。例如海淀区中关村科技园一带就业人口密集,但周边有清华、北大两所高校以及颐和园、圆明园两大公园,居住地较少,“地铁+公交”30分钟可达范围内提供的可租赁住房数量远少于工作人口数,导致中关村一带工作地的租房供应水平普遍较低,租住失衡现象突出

  将地铁线路及站点叠加显示,可以发现大多数“职租平衡”地块均分布在地铁沿线号线及八通线沿线的地块基本达到了“职租平衡”。但仍有部分地铁沿线地块“职租平衡”水平欠佳,如7号线及亦庄线的东部沿线地块,需增加可租赁住房的房源供给,促进“职租平衡”

  本研究从租房群体的角度出发,识别“就业地”和“租住地”的空间分布特征,运用“两步搜索法”量化分析就业岗位与出租房屋数的供需关系,得到北京市就业地的“租房供应水平”地图,并利用热点识别算法来识别租房供给水平较高的地区和较低的地区

  中心均衡,外围失衡的特征,地铁沿线地块基本达到“职租平衡”,但海淀区中关村、朝阳区地铁7号沿线百子湾至焦化厂一带,以及大兴区亦庄线荣昌东街至次渠一带等就业岗位集聚地存在明显的“职租失衡”现象。要促进城市职住平衡,势必要在上述地区增加可租赁住房的供应,而城市政府面临的一个挑战则是征地和建设成本高、可用地不足,导致新建租赁性住房这种“硬方法”施行困难。从国内深圳、广州等城市和国外纽约、东京等城市的经验来看,采取灵活的“软政策”可能是有效的解决之道,包括出台政策允许闲置写字楼等转化为租赁性住房、加强城中村出租房的规范化管理和环境整治、出台更具激励性的租房扶持政策、成立公益性的租房者和出租者联盟等手段,均具有一定的参考价值

  那么,尊敬的读者您对北京市改善租房供应水平有何建议呢?欢迎在留言区留下您宝贵的意见和建议

  [1]本文中的可租赁住房是泛指包括用于出租的个人产权住房、公共租赁住房等在内的所有可用于出租用途的房屋

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